El precio de la vivienda y el alza de tipos dejan al comprador malagueño en un nivel de accesibilidad "crítico" en todos los distritos de la capital

La población malagueña tiene cada vez más difícil el acceso a la compra de una vivienda en un contexto de subida continua de precios y de escalada de los tipos de interés y del Euríbor. La compañía tasadora Tinsa ha publicado este viernes su último informe "IMIE Mercados Locales", correspondiente al tercer trimestre de 2023, donde se comprueba que la provincia de Málaga continúa instalada en el segundo puesto de España en cuanto a la tasa de ingresos familiares necesarios para costear el pago de una hipoteca con los actuales precios de mercado. El esfuerzo requeriría, en concreto, de un 48,7% de la renta de las familias malagueñas, una tasa que supera en cerca de cinco puntos a la de hace un año (41,3%) y que en en los últimos trimestres se viene acercando cada vez más a la barrera psicológica del 50%.

Por delante de Málaga sólo se sitúa, como viene siendo habitual en estos estudios de Tinsa, la comunidad uniprovincial de Baleares, donde el teórico esfuerzo financiero para el pago del primer año de una hipoteca se coloca ya en el 60,1% de los ingresos. En tercer, cuarto y quinto puesto figuran las provincias de Madrid (41,66%), Navarra (39,3%) y Barcelona (38,5%).

La media española es del 33,2%, según el cálculo de Tinsa, que simula el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales. 

En el caso de Málaga capital, el esfuerzo medio que la hipoteca exige a los hogares es ya del 47,7% de su renta. En Barcelona capital, la tasa es del 50,3% y en Madrid capital, del 48,1%.

Tinsa advierte, como viene haciendo en trimestres anteriores que tanto la provincia de Málaga como la capital superan actualmente el 35% que se considera como máximo "razonable", lo que las mantiene como mercados en un "nivel de accesibilidad crítico", tensionados por la fuerte demanda de vivienda.

Todos los distritos, con tensiomiento de precios

Todos los distritos de la capital estarían incluidos en este criterio de tensión. Los que más exigen al comprador, condicionados por el precio las nuevas promociones de viviendas que se están edificando en cada zona, son Teatinos-Universidad (53,7%), el Centro (51,3%), Carretera de Cádiz (49,5%), Cruz de Humilladero (43,2%), Puerto de la Torre (45,6%), Málaga Este (44,8%), Palma-Palmilla (41,2%, al incluir la zona de Martiricos con sus nuevas promociones), Campanillas (40,9%), Bailén-Miraflores (40,7%), Churriana (41,1%) y Ciudad Jardín (39%).

Los mayores aumentos interanuales de precio respecto a hace un año se localizan en los distritos Este, Ciudad Jardín, Centro, Bailén Miraflores y Puerto de la Torre, todos ellos por encima del 10%, mientras que Carretera de Cádiz y Churriana superan el 9%. En Teatinos-Universidad, el incremento es de casi el 7%. Los valores más altos de la capital se dan en Málaga Este, con más de 3.000 euros el metro cuadrado, seguido del Centro, Teatinos, Puerto de la Torre y Cruz de Humilladero, donde se mueven entre los 2.000 y los 2.500.

Málaga necesita doblar su producción de viviendas nuevas para responder a la actual demanda y frenar la escalada de precios

La hipoteca media es de 172.000 euros

El informe refleja que la hipoteca media concedida en la provincia de Málaga se sitúa, en la media del tercer trimestre de 2023, en 172.073 euros, frente a los 143.957 de media nacional. La cuota hipotecaria de los malagueños, de acuerdo al coste financiero medio vigente, es de 808 euros al mes (en España es de 678 euros). A nivel provincial, la cuota alcanza los 1.228 euros en Baleares, 951 en Madrid, y 831 en Barcelona, con Málaga en cuarto lugar, por delante de los 785 de Guipúzcoa.

El valor del metro cuadrado en la provincia de Málaga se sitúa en los 2.071 euros, con un incremento del 8,5% en relación con el mismo periodo de 2022 (entre los más altos de toda España). El informe arroja a nivel nacional una subida media del 5% y un valor de 1.749 euros el metro. 

En el caso de Málaga capital, el valor medio es de 2.214 euros, con una subida anual del 10,5%.

Tinsa señala que el precio en la provincia de Málaga ha subido un 54,2% desde los mínimos registrados de 2015, cuando se estaba saliendo de la anterior crisis económica, sólo tras Madrid (64,9%) en cuanto a encarecimiento de la vivienda en estos ocho años. Por otro lado, la provincia malagueña sigue un 18,9% por debajo de los valores máximos que se alcanzaron en 2007, en pleno boom inmobiliario.

Una reducción de la demanda "gradual" y "sin desplome"

Entre los factores que explican la resistencia que están mostrando los precios residenciales en este 2023, el servicio de estudios de Tinsa destaca el hecho de que la vivienda haya continuado canalizando ahorros y de que, aunque la política monetaria está reduciendo el crédito hipotecario concedido, no se está produciendo un desplome de demanda.

"La erosión que la inflación alta y persistente ha tenido en el poder adquisitivo de los hogares desde 2021 y el impacto de la subida de los tipos de interés para tratar de contenerla está moderando el ritmo de las compraventas de vivienda principalmente por la reducción del crédito hipotecario concedido, pero la reducción de la demanda residencial se está produciendo de forma gradual. Se espera que continúe moderándose de forma gradual hacia la media histórica, lo que, unido a una oferta de vivienda limitada, mantendrá los precios de la vivienda en el entorno de la estabilización durante el resto del ejercicio", apunta Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa.