La firma de hipotecas para vivienda en Málaga cumple diez meses de caídas y dibuja un "cambio de ciclo"

El volumen de hipotecas que se conceden en Málaga sigue claramente a la baja este año y cumple ya diez meses de descensos interanuales. El nuevo escenario de tipos de interés, con un Euríbor por encima del 4%, y los altos precios del mercado está lastrando de forma significativa a los potenciales compradores. El pasado ejercicio se cerró en Málaga con las mejores cifras desde el boom inmobiliario mientras que este 2023, en cambio, muestra niveles más reducidos: de enero a septiembre se han concedido 14.533 hipotecas, con un descenso del 17% sobre el mismo periodo de año anterior, según los datos publicados este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

La desaceleración del mercado está avanzando, además, a medida que transcurre el año. En el mes de septiembre, en concreto se han suscrito 1.435 préstamos hipotecarios por las más de 2.000 que se firmaron en septiembre de 2022, con una caída de casi el 30%.

Las hipotecas concedidas por los bancos suelen cubrir, como máximo, el 80% del valor de la vivienda. El importe medio de las hipotecas que se están concediendo en Málaga en este 2023 es de 177.000 euros, curiosamente, algo por encima de lo que se contabilizaba el año anterior (175.400), señal de que los precios, pese al descenso de operaciones, no bajan (más bien el contrario, siguen subiendo).

Málaga es, a mes de septiembre, la cuarta provincia que más hipotecas ha firmado tras Madrid (46.879), Barcelona (36.573) y Valencia (16.616), pero sigue estando, como en meses anteriores, en la tercera plaza si se computa el dinero total prestado por los bancos para financiar estas hipotecas, ya que los 2.572 millones de euros registrados en Málaga sólo son superados por Madrid (9.745 millones) y Barcelona (6.369).

El 45% de las compras de vivienda se hacen sin hipoteca

Si se comparan las cifras de hipotecas (14.533) con las de compraventas (26.723 operaciones) se comprueba que el 45,7% de las casas que las operaciones de adquisición de vivienda en Málaga se hacen sin recurrir a un préstamo, lo que refuerza la idea de que el actual mercado inmobiliario tiene gran presencia de compradores con el perfil de inversores o de clientes de alto poder adquisitivo.

En España, la cifra de hipotecas firmas de enero a septiembre de 2023 ha sido de 292.067, con un descenso interanual del 17,2%. La hipoteca media es de algo más de 141.950 euros, según los datos del INE. A nivel nacional, la firma de hipotecas encadena ocho meses de racha negativa. Septiembre, en particular, registró una caída del 29,6% respecto al mismo mes de 2022, con 31.054 préstamos.

El sector habla de "cambio de ciclo"

Pese a la bajada en la firma de hipotecas, los portales inmobiliarios han destacado este martes que las previsiones para el cierre de este año son "muy alentadoras", ya que se espera que se alcancen cerca de 380.000 concesiones hipotecarias, convirtiendo el 2023 en "uno de los mejores desde 2010".

No obstante, la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, ha reconocido que España se encuentra en un "cambio de ciclo hipotecario" que se ajusta al nuevo contexto de tipos altos, motivado, tal y como ha explicado, por el Euríbor, que supera el 4%, su mayor ascenso en los últimos 15 años, y la previsión de tipos altos, "que seguirá probablemente durante seis meses más".

Por su parte, el director general de Idealista, Juan Villén, ha explicado que los datos "ahondan" en la tendencia que se vienen observando a lo largo del año, "sustentada en tres pilares". En concreto, se ha referido a la "fuerte" caída en la contratación, la "fuerte" competencia entre los bancos y la mayor pujanza de las hipotecas mixtas, en detrimento de las fijas.

Así, Villén ha augurado que, seguramente, esta "tendencia" se mantendrá en lo que queda de año, aunque considera "previsible" que la caída de volumen respecto al año pasado se suavice en la parte final de 2023, "no tanto por la recuperación de las operaciones, sino porque el inicio de la contracción se produjo pasado el verano de 2022".

En este sentido, Fotocasa coincide en que la "estrategia" de las entidades financieras de abaratar las hipotecas variables y endurecer las fijas, "ya está teniendo resultados y se espera que haya un cambio en la tendencia todavía más acusado en detrimento de las hipotecas fijas".

Martos ha destacado que ya se está viendo cómo "afloran" variedades como las hipotecas mixtas, que se están convirtiendo en el "producto estrella" de los bancos.

Un enfriamiento "cada vez más acentuado"

En Pisos.com, el director de Estudios del portal, Ferran Font, ha indicado que el enfriamiento en el sector es cada vez "más acentuado", una "realidad evidente" a medida que se acerca el final del año.

Así, ha augurado que los próximos meses vendrán marcados por el desarrollo de la Ley de Vivienda y las competencias que demuestre el nuevo Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, así como la política de tipos del Banco Central Europeo (BCE), "que tiene en los tipos de interés la principal herramienta de lucha contra la inflación".

Por otro lado, el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España (COAPI) ha explicado que las cifras del INE son un "claro reflejo" actual y de la caída de la demanda para la compra de viviendas," debido al encarecimiento de la vida y de la financiación hipotecaria, así como al escenario de incertidumbre a nivel mundial".