Málaga se suma al "fervor" de la inversión hotelera en España con 560 millones en 2023

La inversión hotelera en España vive un periodo de auge y ha cerrado 2023 con 4.248 millones de euros, la cifra más alta de los últimos cinco años. Los hoteles se han convertido en unos los activos inmobiliarios más demandados en el mercado nacional, con fondos internacionales realizando megaoperaciones en el mercado español y con Málaga y la Costa del Sol como uno de los grandes epicentros de interés. La provincia registró 560 millones de euros de inversión el pasado año, manteniendo el buen nivel del año precedente gracias, sobre todo, al foco en activos vacacionales de la Costa del Sol. Se sitúa así como la quinta zona de España tras Canarias, Baleares, Madrid y Barcelona.

Los datos ha sido publicados este lunes por la consultora Colliers en su informe anual de inversión e incluyen tanto lo destinado a hoteles en funcionamiento como los de inmuebles para reconversión a hotel y suelo para desarrollo hotelero. 

Málaga ha registrado más de una decena de operaciones con cerca de 2.400 habitaciones. La operación del fondo soberano de Singapur GIC (la toma de una participación del 35% en HI Partners, vehículo de inversión hotelera de Blackstone) engloba a siete hoteles malagueños (Hotel Occidental Torremolinos Playa, Hotel Mett Marbella Estepona, Hotel Guadalmina Spa & Golf Resort de Marbella, Hotel Barceló Marbella Golf, Hotel AC Malaga Palacio, Hotel NH Malaga y Hotel Vincci Málaga). Por su parte, la adquisición por parte de ADIA y Meliá de la cartera Equity Inmuebles incluye el Hotel Meliá Marbella Banús y el Hotel Sol Guadalmar en Málaga capital. 

Destaca también Destaca también la adquisición por parte de Meridia Capital del Hotel Molina Lario; la compra por parte de la cadena Catalonia de dos hoteles en Ronda propiedad de Unicaja o la adjudicación por parte de Blue Sea Hotels, controlada por el fondo Portobello Capital, del Hotel Royal Al-Andalus. 

"La provincia de Málaga ha vuelto a cosechar un buen ejercicio gracias al foco en activos vacacionales de la Costa del Sol. En este sentido, la provincia ha registrado cifras de inversión en línea con el año anterior, alcanzando los 560 millones de euros frente a los 562 millones de 2022. Este volumen representa aproximadamente el 13% de la inversión total a nivel nacional", ha detallado a este periódico el Managing Director de Colliers Hoteles, Gonzalo Gutiérrez, que es precisamente malagueño.

Las cifras han permitido España se coloque en el podio mundial de la inversión hotelera, por detrás de Estados Unidos y superando a destinos tan relevantes como Japón, Australia o Canadá. En Europa ha superado a protagonistas habituales como Reino Unido, Alemania y Francia,

En 2023 se transaccionaron 171 hoteles y 21.748 habitaciones, en comparación con los 133 hoteles y 17.754 habitaciones del año anterior. Asimismo, se realizaron 34 operaciones sobre suelos para desarrollo de hoteles e inmuebles para reconversión a hotel. Se observa una tendencia continuista en la preferencia de los inversores por los activos vacacionales, concentrando el 65% del volumen invertido en el total del año.

A nivel vacacional, Canarias es la primera en inversión, registrando 39 operaciones por valor de 1.175 millones de euros (28% del total invertido). Baleares se sitúa en segundo puesto también con 39 operaciones pero con un importe de 796 millones de euros. En ambos archipiélagos, la cifra de inversión se ha visto muy influida por la megaoperación del año entre GIC y HI Partners, involucrando 27 activos en Canarias y 19 en Baleares.

Madrid, con 21 operaciones por valor de 601 millones de euros, es tercera y concentra un 14% del volumen total invertido en España. La cifra ha estado positivamente influenciada por la compra de la cartera Equity Inmuebles y también destacan transacciones de activos individuales como la compra del Autograph Collection Palacio del Retiro, adquirido por el family office de Jon Riberas (Gestamp), la venta por parte de HI Partners a Limestone Capital del Axel Hotel Madrid o la venta por parte de Mazabi, en una operación asesorada por Colliers, del L&H Gran Vía Selection.

Barcelona, por su parte, destaca en 2023 por haber duplicado su volumen de inversión respecto a 2022, registrando 11 operaciones por un total de 582 millones de euros y anotando las dos mayores operaciones de activo individual registradas este año en el mercado: la adquisición del Mandarin Oriental por parte del fondo saudí Olayan, así como la compra por Blasson y AXA IM del Hotel Sofía.

Una inversión hotelera "sin precedentes"

"La industria turística y hotelera en España vive un fervor sin precedentes a nivel inversor. En 2023 ha llegado la verdadera consolidación del interés internacional por nuestro mercado hotelero. Con más de 4.000 millones invertidos se sitúa solo por detrás del gigante americano, EEUU, que juega obviamente en otra liga, y cuyo mercado de inversión hotelera ronda los 23.000 millones de dólares en 2023. Otros países tradicionalmente muy potentes como Reino Unido, Japón, Canadá o Alemania no han logrado superar la inversión acumulada por España, quedándose en la mayoría de los casos en volúmenes muy inferiores a los 3.000 millones, ha explicado la responsable del segmento de hoteles en Colliers, Laura Hernando.

A su juicio, es pronto para saber aún si ésta es una situación excepcional, en un año marcado por la incertidumbre, pero Colliers cree que el mercado "seguirá atrayendo el capital inversor y conquistando los primeros puestos de inversión a nivel mundial en los próximos años".

Protagonismo de las operaciones de portfolio

Las operaciones de cartera han sido las protagonistas de 2023, sumando las tres más relevantes unos 2.000 millones de euros de inversión. En total, las 11 operaciones abarcaron 110 activos hoteleros y 14.320 habitaciones, con una inversión total de 2.615 millones de euros. Este monto equivale al 62% del volumen total y refleja un "impresionante" aumento del 94% en comparación con 2022.

Las transacciones materializadas han tenido su origen en contextos muy diferentes, inversión en vehículos consolidados, creación de otros nuevos, rotación de carteras o distress financiero, entre otros.

La operación más importante ha sido la toma de una participación del 35% en HI Partners, vehículo de inversión hotelera de Blackstone, por parte del fondo soberano de Singapur GIC, con 60 activos incluidos en el porfolio.

Además, destacan la adquisición por parte de ADIA y Meliá de la cartera Equity Inmuebles (17 hoteles y más de 2.500 habitaciones); el vehículo de Banca March, Morfeo Hoteles, haciéndose con una participación en un portfolio de tres activos pertenecientes a Starwood Capital y la venta, asesorada por Colliers, del complejo Marina d’Or a un consorcio formado por Magic Costa Blanca y Grupo Fuertes.

Los precios de compra se consolidan

Durante 2023, y a pesar del entorno macroeconómico y los incrementos de tipos de interés, los precios medios por habitación de los hoteles transaccionados se han incrementado hasta los 182.900 euros por habitación (un 8,4% más que en 2022). Eso se debe a la venta de activos prime como el Mandarin Oriental de Barcelona o el Autograph Collection Palacio del Retiro en Madrid, que han superado la marca de un millón de euros por habitación.

Los inversores internacionales han acaparado el grueso de la inversión hotelera realizando transacciones por valor de 3.188 millones, equivalente al 75% del volumen total anual. No obstante, es preciso señalar el papel clave y dinamizador de los propios inversores nacionales que han sido los protagonistas del mayor número de operaciones, 81 de las 107 (76%) transacciones cerradas, por un valor de 1.061 millones de euros.

Dentro de este grupo destacan inversores como Banca March, Meridia Capital, Gestamp, Guidebridge, Magic Costa Blanca o Grupotel.

Perspectivas para 2024

En 2024 se cumplirá una década desde la irrupción de España en el punto de mira de la inversión hotelera institucional e internacional. Desde que en 2015 se superara la barrera de los 2.000 millones nunca se ha vuelto a bajar de esta cifra (a excepción del 2020 impactado radicalmente por la pandemia) y Colliers cree que "2024 no será una excepción".

"España ha entrado sin duda en un círculo virtuoso a nivel hotelero que le ha permitido capear los recientes temporales con un rumbo firme y ha conseguido acercarse al centro del punto de mira de cada vez más inversores que empiezan a ver el segmento vacacional hotelero como el asset class a incrementar en sus portfolios en el corto, medio y largo plazo", comenta Hernando.

A esto se le une la necesidad natural de rotación de activos de los inversores que han ido entrando estos años y los cada vez más cercanos cambios generacionales de cadenas españolas medianas y pequeñas. "Asistiremos muy probablemente a un 2024 muy dinámico y sólo expectante del ajuste del coste de financiación que facilite el consenso de valoración de los activos", opina Colliers.