Málaga acaba 2023 con menos ventas de vivienda y firma de hipotecas, pero con récord de importe medio

Los datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística (INE) han certificado este jueves la desaceleración del ritmo de venta de viviendas en la provincia de Málaga a lo largo de 2023 tras las subidas de tipos de interés, con una caída del 17,6% en el número de transacciones (han sido 34.251) y del 14% en la firma de hipotecas (19.470). Estas cifras también revelan que cerca de la mitad de compras de casas que se hacen en Málaga (un 44%) se hacen sin recurrir a un préstamo hipotecario, lo que evidencia el gran peso actual en el mercado de los clientes de alto poder adquisitivo o de perfil inversor, que no necesitan de financiación para adquirir una vivienda. 

Lo que no baja es el importe medio de las hipotecas. Al contrario, sigue subiendo y confirma, tal y como vienen comentando los representantes del sector, que la gran demanda de vivienda en Málaga supera claramente a una oferta considerada como muy escasa. En la provincia de Málaga, en concreto, la cuantía media se sitúa en casi 178.000 euros, un nivel que supera al del año anterior (174.700) y que rebasa de forma holgada los máximos del boom inmobiliario (en 2007, la media fue de 165.000 euros).

La caída de la venta de vivienda en Málaga apunta ya a una posible contención de precios

Cabe recordar que en los años más duros de recesión económica (entre 2012 y 2014) se llegó a caer a poco más de 100.000 euros para, a partir de 2015, ir poco a poco remontando. Desde 2017, cuando se situó en unos 120.000 euros, el importe ha subido un 48%, evidenciando el aceleramiento en la escalada de precios. Las hipotecas concedidas por los bancos suelen cubrir, como máximo, el 80% del valor de la vivienda.

Las hipotecas suscritas en la provincia malagueña en el acumulado de 2023 son las terceras más cuantiosas de España en importe medio, únicamente por detrás de Baleares (244.868 euros) y Madrid (204.603) y justo por delante de Gipuzkoa (175.222) y Barcelona (174.151 euros), a las que este año ha superado en el promedio de cuantía. En España, la hipoteca media es de 142.073 euros, según los datos del INE.

Málaga es, además, la cuarta provincia que más hipotecas firma tras Madrid (63551), Barcelona (47.400) y Valencia (21.342). Y es tercera si se computa el dinero total prestado por los bancos para financiar estas hipotecas, ya que los 3.512 millones de euros registrados en Málaga sólo son superados por Madrid (13.002 millones) y Barcelona (8.254).

En España, el sector inmobiliario experimentó un retroceso durante 2023, un año marcado por el incremento en los tipos de interés, con una disminución del 9,7 % en la compraventa de viviendas y un descenso del 17,8% en la firma de hipotecas, lo que supone el primer declive del mercado tras dos ejercicios al alza.

Según las cifras publicadas este jueves por el INE, en España se vendieron el año pasado 586.913 viviendas, 63.352 menos que en 2022. El retroceso se registró tanto en vivienda usada (un 10,8 % menos) como en obra nueva (4,8 % menos).

El enfriamiento del sector se puso de manifiesto asimismo en el mercado hipotecario, con un total de 381.560 préstamos constituidos, 82.547 menos que en el ejercicio anterior.

Posible reactivación en 2024

Los portales inmobiliarios consideran que el horizonte para el mercado de compraventas puede ir de menos a más durante este año 2024, ya que el Banco Central Europeo (BCE) ha dejado entrever sus intenciones de bajar ligeramente los tipos a mediados de año, lo que abarataría de nuevo las hipotecas y atraería de nuevo al mercado a muchos compradores.

"Muchas familias se habían retirado a la espera de que los precios bajaran y que al no producirse este descenso y abaratarse el crédito es posible que vean una buen oportunidad de retornar al mercado", ha señalado el portavoz de Idealista, Francisco Iñareta.

De todas formas, Idealista no ve previsible que afloren nuevas bolsas de vivienda en el stock de venta, que seguirá siendo bajo. "No es esperable un aumento significativo en el volumen de operaciones cerradas en los próximos meses, pero el previsible aumento de la demanda tensionará aún más los precios, que posiblemente acelerarán su subida", ha explicado.

Por su parte, el portal Fotocasa ha valorado que el inmobiliario haya cerrado el año 2023 con dinamismo impulsado por las compraventas, mientras las hipotecas sufren el alza de tipos. En cuanto a sus previsiones, Fotocasa prevé que 2024 comenzará con altas expectativas en cuanto a volumen de compraventas, ya que se volverá a ver como el mercado se sobreestimula.

No obstante, el portal ha apuntado que el futuro de las hipotecas dependerá de la decisión del BCE, ya que la institución monetaria esperará a marzo para conocer los datos económicos y a partir de ahí tomará una decisión en firme sobre la posible bajada de tasas.

Hasta ese momento la concesión de hipotecas se mantendrá estable en volumen por el aliciente del comportamiento del Euríbor, aunque en la comparativa interanual continuará a la baja. Se prevé una nueva guerra hipotecaria entre las entidades financieras para conseguir el mayor número de ventas posible, así como la vuelta de las hipotecas fijas al escaparate bancario.

"Aun así, veremos cómo las firmas hipotecarias experimentarán una desaceleración más pronunciada en comparación con las transacciones de compraventa porque el perfil inversor seguirá teniendo gran peso en el mercado", ha señalado la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos.

Desde el portal inmobiliario Pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, destaca que las cifras registradas en diciembre confirman las previsiones y se cierra el 2023 con una caída importante respecto al año anterior. Si bien es cierto que la comparación interanual es respecto al año con mayor cifra de compraventas de la serie histórica, el retroceso de prácticamente el -10% rompe la tendencia de un 2021 y un 2022 clarísimamente al alza. De todas formas, en cifras absolutas, el 2023 ha sido un gran año desde el punto de vista de la compra de viviendas.

"Con toda probabilidad seguiremos con cierta tendencia a la moderación durante la primera mitad del 2024 y un repunte de cara a finales de año", ha señalado Font.

Los promotores creen que el mercado resiste

La secretaria general de APCEspaña, Asociación de Promotores y Constructores de España, Beatriz Toribio, ha destacado que la vivienda ha resistido durante el año 2023 "mucho mejor de lo esperado el encarecimiento de la financiación".

De cara a 2024, la asociación prevé que se haga más evidente la desaceleración de la actividad inmobiliaria en los datos oficiales, como consecuencia del decalaje de estos.

"El encarecimiento de la financiación, las tensiones inflacionistas y la subida del precio de la vivienda se harán más evidentes en la demanda de compra de vivienda, si bien una posible bajada de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE) en la segunda mitad del año podría reanimar la actividad", ha explicado.