La firma de hipotecas para compra de vivienda en Málaga cumple ya nueve meses de caídas interanuales

El volumen de hipotecas que se conceden en Málaga sigue a la baja este año, en consonancia con el descenso de venta de viviendas que está dejando el nuevo escenario de tipos de interés, con el Euríbor por encima del 4%. Si el pasado ejercicio se cerró en Málaga con 23.241 nuevas operaciones constituidas e importes medios que en el conjunto del año se situaron en 176.300 euros (los más altos desde la época de la burbuja inmobiliaria), las cifras de 2023, de momento, está siendo más modestas, aunque no por ello dejan de ser muy significativas: hasta agosto se han concedido 13.098 hipotecas, con un descenso del 10% sobre el mismo periodo de año anterior, mientras que el importe medio es ahora de 165.200 euros, según los datos publicados este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE). La firma de hipotecas en Málaga cumple así nueve meses de bajadas interanuales.

Las hipotecas concedidas por los bancos suelen cubrir, como máximo, el 80% del valor de la vivienda.

Málaga ha sido, hasta agosto, la cuarta provincia que más hipotecas ha firmado tras Madrid (41.025), Barcelona (32.665) y Valencia (14.813), pero sigue estando, como en meses anteriores, en la tercera plaza si se computa el dinero total prestado por los bancos para financiar estas hipotecas, ya que los 2.297 millones de euros registrados en Málaga sólo son superados por Madrid (8.637 millones) y Barcelona (5.668).

Si se comparan las cifras de hipotecas (13.908) con las de compraventas (24.320 operaciones) se comprueba que el 43% de las casas que las operaciones de adquisición de vivienda en Málaga se hacen sin recurrir a un préstamo, lo que refuerza la idea de que el actual mercado inmobiliario tiene gran presencia de compradores con el perfil de inversores o de clientes de alto poder adquisitivo.

En España, la cifra de hipotecas de enero concedidas entre enero y agosto ha sido de 261.013, con un descenso interanual del 13,4%. La hipoteca media es de algo más de 141.800 euros, según los datos del INE. A nivel nacional, la firma de hipotecas encadena siete meses de racha negativa.

Un descenso que continuará

Los portales inmobiliarios aseguran que la caída en la firmas de hipotecas se suavizará algo a finales de año, pero que continuará en los próximos meses.

Según el director general de Idealista hipotecas, Juan Villén, la tónica en los próximos meses será la de "fuertes" caídas en la firma de hipotecas y tipos altos en línea con los costes de financiación bancarios.

La directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos, ha apuntado que la subida del Euríbor y los tipos de interés están provocando una nueva realidad, dado que las concesiones de hipotecas tomen "un camino diferente" al de las compraventas, ya que, mientras las operaciones de compra y venta parecen resistir por el cambio en el perfil del comprador, la firma de hipotecas se está viendo afectada por el nuevo precio del dinero.

Al respecto, el director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, ha indicado que la desaceleración de las hipotecas es mayor que la de operaciones de venta porque siguen aumentando las compras de viviendas sin necesidad de contratar una hipoteca. "De hecho, en algunos mercados, prácticamente la mitad de las compras de viviendas se hacen sin contratar una hipoteca", ha explicado.

Datos de agosto

La firma de hipotecas sobre viviendas bajó un 22,7% interanual en agosto, para encadenar así seis meses de caídas de más de dos dígitos, en paralelo a la rápida subida de los tipos de interés que se aplican a estos préstamos, que se dispararon un 66%. En agosto se firmaron concretamente 28.344 hipotecas sobre viviendas, lo que supone un 3 % menos que en julio.

En comparación con un año antes, el número de hipotecas firmadas cada mes lleva disminuyendo siete meses consecutivos y, de no ser por el repunte de enero (cuando se registró un incremento puntual del 2,9 %), acumularía todo 2023 en negativo.

Ya en diciembre de 2022 se registró la primera caída (-8,9 %) desde febrero de 2021, cuando acabaron las drásticas caídas que provocó la irrupción de la pandemia.

A continuación, y durante buena parte de 2021 la recuperación fue muy pronunciada, ya que se comparaba con las bajísimas cifras de la pandemia.

En el verano de 2022 los tipos de interés ya empezaron a subir y eso contribuyó a enfriar el mercado, lo que se está traduciendo ahora en estas caídas, cada vez más pronunciadas y que el pasado mayo llegó a ser del 24%.

Así, la de agosto ha sido la segunda caída en la firma de hipotecas sobre viviendas más pronunciada en lo que va de año e, incluso, desde enero de 2021 (cuando se registró un descenso superior al 30 %).

Los tipos siguen subiendo en torno al 70%

Los nuevos préstamos de agosto se concedieron a plazo medio de 24 años y a un tipo medio inicial del 3,25%, lo que supone 1,3 puntos porcentuales más que en agosto de 2022 y un incremento interanual del 66,4%.

Ese incremento está en línea con los registrados prácticamente en todo lo que va de año: en enero se incrementaron un 43% y ya desde entonces todos los meses han subido más del 65%. En junio el avance rozó el 75%.

Respecto a los tipos de interés aplicados a las hipotecas firmadas en agosto para comprar alguna vivienda, el 42,1% se constituyó a tipo variable, y el 57,9%, a tipo fijo.

En promedio, el tipo de interés medio al inicio es del 2,89% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,54% para las de tipo fijo.

El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad (tanto sobre viviendas como sobre fincas rústicas o urbanas) fue de 10.474, lo que supone un 4,5 % más que en agosto de 2022.

Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, en agosto se produjeron 8.270 novaciones (modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un aumento anual del 4,1%.

Por su parte, el número de operaciones que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) aumentó un 32%, mientras que el de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) disminuyó un 47,5%.

El importe de las hipotecas para viviendas descendió un 3,7%

Al igual que ha bajado con fuerza el número de hipotecas firmadas para comprar viviendas, también lo ha hecho el importe conjunto que los bancos han prestado para ello. Concretamente un 26,2% hasta los 3.916 millones de euros.

Por su parte, el valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas (no sobre viviendas) sólo cayó un 9,7%, hasta los 6.535,5 millones, y el destinado a fincas rústicas retrocedió un 29,6%, hasta los 129,1 millones.

Por lo que se refiere al importe medio de cada una de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en agosto (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) fue de 183.498 euros, un 18,7% superior al del mismo mes de 2022.

En cambio, el importe de las hipotecas destinadas a la compra de viviendas retrocedió un 4,6%, hasta los 138.171 euros, y el destinado a las fincas rústicas descendió un 3,9%, mientras que el concedido para fincas urbanas se elevó un 19,3%.