El OMAU advierte de que la subida del precio de la vivienda está llevando a una Málaga "dual" y poco "cohesionada socialmente"

Los precios medios de la vivienda en Málaga mantienen su tendencia al alza en este primer trimestre de 2023 en un escenario de enorme demanda por parte de los compradores, con un 4,1% de subida trimestral en el caso de la provincia y un 5% en la capital, lo que sitúa el incremento interanual en el 17,6% y el 14,5% respectivamente, según el último estudio sobre el mercado inmobiliario de la provincia publicado este martes por el Observatorio de Medio Ambiente Urbano (OMAU), organismo dependiente del Ayuntamiento de Málaga.

El OMAU realiza su estudio de precios a partir de visitas y encuestas a las promociones de viviendas en comercialización. En cifras reales, y según el OMAU, el nivel medio de precios de la vivienda nueva a la venta es de 3.954 euros el metro cuadrado (IVA incluido) en la capital y de 3.759 en la provincia. Estos valores supondrían rebasar ya claramente los de la época del boom inmobiliario, principalmente debido al tirón y al peso en el mercado de la capital y los municipios de la Costa del Sol. Málaga capital los rebasa en casi un 23,9% y el conjunto de la provincia en un 34,3%.

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El Observatorio recoge en su informe trimestral que el año 2022 fue en el conjunto de España un año importante en el mercado inmobiliario, pero que sin embargo, de acuerdo con numerosos estudios publicados recientemente, "empezaba a perder fuelle debido a las fuertes tensiones inflacionistas, previéndose para 2023 una actividad más contenida", tanto en aumentos de precios como en ventas inmuebles. Sin embargo, "lejos de contenerse", los precios en Málaga siguen aumentando a ritmos anuales de dos cifras.

"Los datos generales es necesario estudiarlos geográficamente porque las condiciones son muy diferentes según el lugar que nos encontremos. Y en este sentido Málaga es un territorio claramente diferenciado en estos momentos de acuerdo con nuestros análisis y los que realizan consultoras inmobiliarias, el MITMA, el INE o el propio Banco de España", apunta. 

Subida en barrios y municipios del entorno

El OMAU expone que el litoral este de Málaga, al igual que los ámbitos donde se desarrollan nuevas actividades inmobiliarias de precios altos están empujando al alza al mercado. "Incluso una zona como Teatinos que, dentro de la tónica general estaba más moderada, ha vuelto a empujar los precios de forma notable. También los municipios metropolitanos de Málaga están aumentando los precios con lo cual el elemento diferenciador que existía hace unos años para adquirir una vivienda a niveles más asequibles se esta limitando notablemente", afirma.

Málaga no solo encabeza los niveles de aumentos de precios en obra nueva, sino también en la venta de vivienda de segunda mano, y en la vivienda en alquiler que, de acuerdo con algunos portales inmobiliarios, habría superado el 20% anual.

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El informe señala que una característica propia de Málaga, más allá de alcanzar casi los niveles de firmas hipotecarias de antes de la recesión económica de 2008, es que el 45% de los compradores pagan la vivienda sin necesidad de préstamo hipotecario, lo que indica claramente que se trata de personas con altos niveles de renta o de grupos inversores. También en el conjunto de la provincia de Málaga, el 34% de los compradores son extranjeros, con niveles de renta "claramente superiores" a la renta local.

Los tipos de interés, medidos a partir del Euribor a 12 meses, se situaron a finales del mes de febrero en el 3,534%, lo que supone un aumento de 3,87 puntos en un año, el crecimiento más elevado producido en los 24 años que funciona este sistema. Eso supone para una hipoteca media un aumento de aproximadamente 3.200 euros al año.

"El problema cada vez más evidente de una Málaga dual, con una renta que supone el 84% de la media española (18.112 euros-21.519 euros según datos de la AEAT para 2019), es el aumento continuo de la brecha en relación a los precios de la vivienda y el esfuerzo necesario para su adquisición, que imposibilita al acceso a un inmueble a una gran parte de la población y en especial a las personas jóvenes", apunta el OMAU.

Según el Observatorio, la producción de viviendas, que en 2022 bajo un 17,43% de acuerdo con los visados del Colegio de Arquitectos, tampoco ayuda en un mercado "muy rígido" y que necesita una mayor oferta de viviendas asequibles. "Ciertamente, en lo que la mayor parte de los especialistas están de acuerdo, incluso los portales inmobiliarios, es que el acceso a la vivienda, en venta o en alquiler, se ha convertido en uno de los problemas principales de una sociedad, que de esta manera difícilmente se puede considerar cohesionada socialmente", añade.

Las cifras del mercado

Por municipios, destaca el nivel de precios de Marbella, con una media de 5.501 euros el metro cuadrado, un 28% mayor que en el conjunto de Málaga capital (3.954), y solo equiparable, por zonas concretas, con el del Litoral Este de la ciudad (5.872 euros).

Por ámbitos geográficas, la Costa Occidental de la provincia se mueve en los 4.025 euros, quedando bastante más atrás el litoral oriental (2.671) y el interior (2.107).  

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En el caso de la capital, el Litoral Este mantiene un fuerte crecimiento de precios (16% en un año), casi el mismo que la media de la ciudad, teniendo con diferencia el precio por metro cuadrado más elevado (5.872 euros). Destacan también los crecimientos anuales de precios en Rosaleda (un 39,7% para un valor medio de 3.326 euros), Teatinos (13,4% y 3.173 euros el metro) y Litoral Oeste (14% y 5.379 euros), por las nuevas promociones en construcción, así como las áreas de nuevo ensanche como Puerto de la Torre (13,4% y 2.858 euros) que ahora se une físicamente a Teatinos. En Churriana, los precios aumentan un 13,2% y se sitúan en 2.564 euros de media. Y en el Centro Histórico alcanzan los 4.373 euros tras un avance del 3,3%.